一、不是物業(yè)運(yùn)營商，更不是地產(chǎn)開發(fā)商

服務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營的本質(zhì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是物業(yè)運(yùn)營商，更不是地產(chǎn)開發(fā)商，而是產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。園區(qū)運(yùn)營者要充分了解創(chuàng)業(yè)者所面臨的處境和心態(tài)，理解“窮人”的心態(tài)才能做好園區(qū)。對于企業(yè)而言，園區(qū)不是僅此一家，如果園區(qū)服務(wù)不到位，企業(yè)大可一走了之，屆時園區(qū)運(yùn)營者只能看著居高不下的空置率寢食難安了。因此，要轉(zhuǎn)變園區(qū)運(yùn)營者的固有意識和以租金為唯一盈利點的模式，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸服務(wù)業(yè)本質(zhì)，讓服務(wù)產(chǎn)生價值。

二、高空置率的根源在于供需不匹配

從供給側(cè)與需求側(cè)來看現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的問題。對于園區(qū)來說，需求側(cè)是企業(yè)，更是產(chǎn)業(yè)。國務(wù)院提出了“六保六穩(wěn)”，其中非常重要的兩環(huán)便是?！熬用窬蜆I(yè)”以及?！爱a(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈”。應(yīng)對貿(mào)易戰(zhàn)與新冠疫情的雙重影響，我國提出了“新基建”，發(fā)行2萬億國債推動新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。新產(chǎn)業(yè)的興起吸引了大量的外資產(chǎn)業(yè)資本，造就了大量的中小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)，帶來了大量的就業(yè)崗位，這是需求側(cè)的實質(zhì)性變化。

對園區(qū)人來說，客戶變了，需求變了，時代變了，新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者、從業(yè)者更年輕化，更富有創(chuàng)造力，對辦公品質(zhì)有了更多的需求。不能一味關(guān)注園區(qū)招商能不能招滿，而是要跳出來，從更高的格局和視角看待產(chǎn)業(yè)，看待招商。關(guān)注點從只關(guān)注企業(yè)入駐，到關(guān)注某一類產(chǎn)業(yè)集聚，全產(chǎn)業(yè)鏈的引入，到關(guān)注園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)生態(tài)的營造以及“人”的需求，關(guān)注人的生產(chǎn)與生態(tài)生活的結(jié)合。

在供給側(cè)方面。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量真的太多了，未來可能更多，且不論深圳等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的一線城市，如今很多內(nèi)陸二三線城市就有很多開發(fā)區(qū)、示范區(qū)，每個大區(qū)域里又有十幾個二級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。金融資本、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)甚至于產(chǎn)業(yè)企業(yè)，都看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的溢價能力和發(fā)展空間，紛紛涌入大興土建。一座座高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和總部基地拔地而起，盡管定位高級、設(shè)計精美，但卻只有房子和草，沒有企業(yè)沒有人。

面對嚴(yán)重的同業(yè)競爭，大多園區(qū)就是打價格戰(zhàn)，不斷地降低租金吸引客戶。然而伴隨價格下降的還有服務(wù)質(zhì)量的下降，最終只能是把自己逼死。究其原因，表面上大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置，怪罪于經(jīng)濟(jì)不景氣，實際上是園區(qū)數(shù)量過多，無效的供給大量過剩，有效的供給卻嚴(yán)重不足。

對創(chuàng)業(yè)者來說，園區(qū)物業(yè)地皮值多少錢，建造這個園區(qū)花了多少錢都不重要，重要的是到這個園區(qū)來能不能活下去，能不能實現(xiàn)快速發(fā)展。所以，園區(qū)運(yùn)營者們一定要好好地思考，如何才能成為創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)水寶地。

三、把產(chǎn)業(yè)服務(wù)做好，既不缺位也不越位

站在園區(qū)的角度，服務(wù)到底應(yīng)該做多少，邊界在哪里呢？產(chǎn)業(yè)園區(qū)要堅持“不缺位不越位，把產(chǎn)業(yè)服務(wù)本職工作做好”原則。產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)現(xiàn)在存在兩個極端，一個極端是服務(wù)越位，增值服務(wù)過度。

很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱衷于搞各種各樣的活動、論壇，雖然噱頭搞得花里胡哨，也把自己折磨得很辛苦，但是客戶卻不買賬，場面冷冷清清。園區(qū)運(yùn)營者要弄明白幾個問題：為什么要搞這些活動？目的是什么？這些活動和服務(wù)是不是客戶需要的？其中有哪些是客戶喜歡的？實際有多少人參加？如果服務(wù)僅僅是根據(jù)自己的需要而不是客戶的真實需要做服務(wù)，雖然做了很多，但是未必沒有騷擾客戶的嫌疑。這些所謂的增值服務(wù)稱之為“亂服務(wù)”。

另一極端是服務(wù)缺位，基礎(chǔ)服務(wù)缺失，園區(qū)連基本的物業(yè)維修都做不好?！胺?wù)體系”寫得很豐富、很時尚、很完善，但只是寫給政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)看的。整天高聲喊叫著為客戶提供所謂的系列增值服務(wù)，而最該干的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)都不愿意做，這些所謂的增值服務(wù)只能稱之為“偽服務(wù)”。