產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四大商業(yè)模式！

近年來(lái)，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始逐漸升溫。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進(jìn)入門檻更高，開(kāi)發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及融資、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP 等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。

以綠天使多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)分析總結(jié)共有四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式：即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租售為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式，以 PPP 為主的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式，以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式。每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和開(kāi)發(fā)能力要求。

一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式是開(kāi)發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開(kāi)發(fā)或訂制式開(kāi)發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的模式。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)以下三種方式盈利：

作為開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，至少需同時(shí)具備以下三大能力：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生命線，也是能否打動(dòng)客戶的關(guān)鍵，首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系， 如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級(jí)；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的保障， 必須成立專業(yè)而強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢(shì)下，園區(qū)服務(wù)成為提升園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長(zhǎng)、規(guī)模擴(kuò)張、上市準(zhǔn)備”的企業(yè)生命周期鏈條，構(gòu)建全面的企業(yè)服務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、上市輔導(dǎo)等。

二、產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式

產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式大致如下：A 政府與 B 產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商就 C 產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開(kāi)發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)， B 開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等；于此同時(shí)，B 開(kāi)發(fā)商以 C 產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級(jí)部分后的收入）作為投資回報(bào)，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項(xiàng)資金等；合作期限結(jié)束后，B 開(kāi)發(fā)商將 C 產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)條件已交給 A 政府。

三、產(chǎn)業(yè)投資商模式

產(chǎn)業(yè)投資商模式以“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的開(kāi)發(fā)商。與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開(kāi)發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值，這也是目前綠天使產(chǎn)業(yè)園在積極努力發(fā)展的方向，并且也已取得了階段性的成果。

產(chǎn)業(yè)投資商可通過(guò)園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利。園區(qū)運(yùn)作，園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商類似， 產(chǎn)業(yè)投資商也可通過(guò)出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；資本運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長(zhǎng)型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購(gòu)或上市后，透過(guò)分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來(lái)獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式；基金管理，管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。

作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募

集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會(huì)募集資本的能力，一般與基金管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、有無(wú)政府引導(dǎo)基金、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷能力等因素有關(guān)；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的能力，該能力可通過(guò)組建高質(zhì)量、經(jīng)驗(yàn)豐富的基金管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)。

四、基金投資商模式

基金投資商模式是國(guó)際流行的以 Reits 為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，基金投資商通過(guò)發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過(guò)與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購(gòu)該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過(guò)拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過(guò)發(fā)行 Reits 的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。

基金投資商主要通過(guò)以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃，無(wú)論對(duì)老廠房進(jìn)行改造還是新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；物業(yè)資本化，一般而言，通過(guò)物業(yè)租賃需要 10 年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行 Reits 即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。

對(duì)于基金投資商而言，其最為關(guān)鍵的能力是資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力?；鹜顿Y商只有對(duì)金融知識(shí)、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前期的并購(gòu)和物業(yè)投資未來(lái)的資本運(yùn)作上對(duì)接資本市場(chǎng)，從而保證公司在業(yè)務(wù)開(kāi)拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動(dòng)力和清晰的退出渠道，維持公司投資運(yùn)轉(zhuǎn)。基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強(qiáng)大的資產(chǎn)管理能力，才能對(duì)物業(yè)進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，對(duì)物業(yè)升值和資產(chǎn)價(jià)值成長(zhǎng)周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績(jī)的可持續(xù)發(fā)展。為了同時(shí)具備資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力，基金投資商必須成立專門的部門具體負(fù)責(zé)。

總之，綠天使認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯、盈利方式以及核心能力要求，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，尤其是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商而言，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商還需根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路、冤路。