產業(yè)園區(qū)是指由政府或企業(yè)為實現產業(yè)發(fā)展目標而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類型十分豐富，包括高新技術開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺、文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)、物流產業(yè)園區(qū)等以及進來各地陸陸續(xù)續(xù)提出的產業(yè)新城、科技新城等。

產業(yè)園區(qū)規(guī)劃是比較全面的產業(yè)園區(qū)長遠發(fā)展計劃 園區(qū)的建設經營規(guī)劃涵蓋五大方面:產業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運營規(guī)劃及經濟指標規(guī)劃。

一、產業(yè)定位：明白園區(qū)是干什么的

產業(yè)定位是指某一區(qū)域根據自身具有的綜合優(yōu)勢和獨特優(yōu)勢、所處的經濟發(fā)展階段以及各產業(yè)的運行特點，合理地進行產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局，確定主導產業(yè)、支柱產業(yè)以及基礎產業(yè)。主導產業(yè)是指在某一經濟發(fā)展階段中，對產業(yè)結構和經濟發(fā)展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產業(yè)部門，它能迅速有效地利用先進技術和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續(xù)的高增長率和良好大發(fā)展?jié)摿?，處于生產聯系鏈條中的關鍵環(huán)節(jié)，是區(qū)域經濟發(fā)展的核心力量。

我國中西部地區(qū)的新興工業(yè)園區(qū)急于發(fā)展經濟，在工業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設中，缺乏先進的指導思想和統一的科學規(guī)劃，仍沒有擺脫粗放式的發(fā)展模式。特別是招商引資之初，為吸引企業(yè)入駐，無論企業(yè)優(yōu)劣、規(guī)模大小，來者不拒，導致園區(qū)企業(yè)良莠不齊，并致使園區(qū)產業(yè)過多，產業(yè)定位不明確。此外沒有統一的布局規(guī)劃，企業(yè)往往會根據自身的需要和園區(qū)的區(qū)位特點，選擇適于自己發(fā)展的區(qū)域進行布局，造成了企業(yè)布局雜亂無章，各種產業(yè)混雜，為工業(yè)園區(qū)以后的良性發(fā)展埋下了隱患。因此，園區(qū)規(guī)劃首先要找準定位。

二、建設與建筑規(guī)劃：知曉為客戶提供給什么樣的空間載體

園區(qū)建設與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產業(yè)運營的角度，為設計機構提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。

(1)建設規(guī)劃。大型園區(qū)、產業(yè)新城的整體建設規(guī)劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規(guī)劃。對產業(yè)新城的產業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設開發(fā)比例與空間布局。

(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結合產業(yè)定位，確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類型的產業(yè)園建筑規(guī)劃要體現出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。

(3)工程規(guī)劃。明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規(guī)劃，它與產業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規(guī)劃：用畢其功于一役的策劃贏得客戶

園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃。園區(qū)產業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。招商規(guī)劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度，等等。

在招商規(guī)劃中，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度。

園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點，除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。

招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。

很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

四、園區(qū)營銷規(guī)劃：學會“放長線，釣大魚”

園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協調、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內生發(fā)展與品牌復制經營模式,等等。

運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理;有的因為缺乏園區(qū)運營經驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內容)。

如果園區(qū)有計劃地進行品牌拓展、復制經營,需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。