面對經(jīng)濟下行壓力，基建投資再次被擺到了重要位置，作為關(guān)鍵的政策對沖。

而這勢必會給地方帶來更大的財政壓力。

在去產(chǎn)能、去杠桿和城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，地方政府債務(wù)率較高、財政收支平衡壓力較大，盤活存量資產(chǎn)成為了擴大投資的有效途徑。

隨著《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》出臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來5點新機遇：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs快馬加鞭

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs一直都是熱門話題。

與交通、水利等有壟斷屬性的基礎(chǔ)設(shè)施不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收入穩(wěn)定性參差不齊。長期以來“重招商、輕運營”的理念，不僅導(dǎo)致企業(yè)留不住，也讓園區(qū)的租金收入的持續(xù)性難以保證。

而真正意義上的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，往往不會輕易拿出來做REITs項目，與他人分享利潤。所以在相當(dāng)長的一段時間里，總是聲勢大于行動。

不過，隨著《意見》的出臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs有望駛?cè)肟燔嚨?。借助資本市場的力量，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營痛點有望得到進(jìn)一步解決：

首先，園區(qū)開發(fā)建設(shè)周期長、收益率低，基本由國有企業(yè)承擔(dān)，社會資本參與度低，轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)又容易導(dǎo)致營商環(huán)境惡化。

其次，對于城投平臺而言，園區(qū)開發(fā)建設(shè)投資強度大、負(fù)債率高，會形成較大的資金和財務(wù)壓力，也不利于其它業(yè)務(wù)的擴張。

最后，園區(qū)資產(chǎn)持有主體和運營主體的角色重疊，開發(fā)建設(shè)和運營服務(wù)輕重資產(chǎn)難分離，招商運營和服務(wù)水平的精細(xì)化程度較低，不利于為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的普惠服務(wù)。

未來，以園區(qū)為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，將向更多經(jīng)濟發(fā)達(dá)的二線城市蔓延，在專業(yè)運營商與資本合力的推進(jìn)下，形成“投資—運營—發(fā)行REITs—再投資”的資金流動循環(huán)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP邁入新階段

盤活存量資產(chǎn)的最大障礙是資產(chǎn)的現(xiàn)金流不夠理想，但很多資產(chǎn)都有很好的使用價值，實實在在地被使用著。

而擴大有效投資不僅要求完成投資，而且投資要有效率，這正是PPP可以發(fā)揮作用的領(lǐng)域，也將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP的又一次發(fā)展機遇。

與增量開發(fā)相比，存量園區(qū)的確定性更強、收益也更有保障，也更受社會資本的青睞。

運用PPP模式盤活存量資產(chǎn)，既有利于減輕地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，形成良性循環(huán)，也能緩解部門民營企業(yè)融資能力不強的問題。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還可以探索PPP與REITs相結(jié)合的模式，PPP為REITs提供資產(chǎn)來源，REITs為PPP提供退出通道——有望推動PPP從明股實債向真正的權(quán)益融資轉(zhuǎn)變。

“退城進(jìn)園”駛?cè)肟燔嚨?/span>

工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，是優(yōu)化城市空間布局，推動產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級的重要舉措，但是各地此前的推進(jìn)情況并不理想，原因是多方面的。

首先，企業(yè)退出后會產(chǎn)生大筆固定資產(chǎn)減值，入園重建也是一大筆費用，雖然地方政府會給補償，但是很可能無法完全覆蓋搬遷成本。

另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地指標(biāo)有限，無法承載過多的企業(yè)。而且大型企業(yè)搬遷往往涉及大量職工安置問題，協(xié)調(diào)難度很大。

《意見》出臺后，退城進(jìn)園將駛?cè)肟燔嚨馈?/span>

有了頂層設(shè)計的支持，政府可能會在固定資產(chǎn)評估、專項資金補助、稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保等方面給予企業(yè)更多支持。

對園區(qū)來說，企業(yè)退城進(jìn)園的意愿更強了，用地指標(biāo)也有望得到妥善解決，在招商引資、承接企業(yè)落戶上也就有了更多的靈活性。

老舊廠房、園區(qū)改造加速

隨著時代發(fā)展，不少老舊廠房和園區(qū)逐漸失去了當(dāng)年的重要功能，亟待盤活再利用，比如：

物業(yè)設(shè)施陳舊，租金沒有上升空間；
租客歷史遺留問題較多，現(xiàn)有企業(yè)類型繁雜，功能與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢不匹配；
城市邊界不斷擴大，公共交通與信息網(wǎng)絡(luò)日趨完善，新區(qū)政策力度遠(yuǎn)超老城區(qū)。

涉及老舊廠房和園區(qū)盤活，要把握四個要點：

依托優(yōu)勢企業(yè)，重新做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

面積重新分割，提高空間利用率

設(shè)施設(shè)備升級，降低非必要能耗

商業(yè)配套優(yōu)化，提升人才幸福感

除此之外，與專業(yè)的招商機構(gòu)展開合作，也是提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商與運營靈活性的重要途徑。

閑置土地打擊力度進(jìn)一步加大

關(guān)于閑置土地的回收，國家其實一直都有明文規(guī)定——土地閑置滿兩年，政府就可以無償收回。但是實際工作中，往往很難嚴(yán)格執(zhí)行。

一是閑置土地認(rèn)定難。

什么情況屬于“動工開發(fā)”，哪些資金算“已投資額”，因為尚無統(tǒng)一口徑，也很難準(zhǔn)確界定。

二是閑置土地取證難。

閑置土地認(rèn)定涉及多個部門的交叉配合，調(diào)查、取證、公告等程序十分復(fù)雜，費時費力。

三是無償收回的影響太大。

對企業(yè)來說，斥巨資摘下的土地被收回，無疑要蒙受巨大損失。雖然政府是依法辦事，但還是有被歪曲成“鐵面無私、不講情面”的風(fēng)險，對地方營商環(huán)境造成隱性影響。

綜合各種因素，政府往往會對企業(yè)留有情面，反復(fù)通知無效，才會考慮動用法律條例。

不過，《意見》的出臺可能會改變這一現(xiàn)狀。

收回閑置土地后，政府可以“依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強度”，用于“創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房”。

之前費力收回閑置土地，土地性質(zhì)還是工業(yè)用地，但是現(xiàn)在完全不一樣了。

不僅給了政府更多動力，也將在無形中加強對供而未用的閑置土地背后市場主體的警示。