五大待解問(wèn)題

隨著行業(yè)不斷的發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園的諸多問(wèn)題也日漸顯露出來(lái)。目前來(lái)說(shuō)有五大核心矛盾。

第一個(gè)矛盾，是供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾。目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)和需求側(cè)的矛盾有兩大方面：土地和客戶(hù)。土地方面，一邊是一二線城市核心土地供給嚴(yán)重不足，另一邊則大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠。客戶(hù)方面，企業(yè)在總價(jià)、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務(wù)、孵化等方面的需求遲遲難以得到滿足，供需嚴(yán)重錯(cuò)位，拍腦袋型園區(qū)大行其道，缺乏市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)業(yè)研究，不問(wèn)客戶(hù)、市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)要什么，只問(wèn)老板、領(lǐng)導(dǎo)和政府要什么。

第二個(gè)矛盾，是企業(yè)增長(zhǎng)節(jié)奏與客戶(hù)增長(zhǎng)節(jié)奏的矛盾。以很多典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司為例，由于資本市場(chǎng)投資者要求公司業(yè)績(jī)上漲的訴求，以及高成本融資驅(qū)動(dòng)的業(yè)績(jī)膨脹怪圈，導(dǎo)致企業(yè)往往快馬加鞭圈地上項(xiàng)目，硬性規(guī)定區(qū)域公司增長(zhǎng)率和去化率；但另一方面，是實(shí)體產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的增長(zhǎng)緩慢，相比于1-3年的產(chǎn)業(yè)載體供給周期，實(shí)體產(chǎn)業(yè)客戶(hù)往往需要8-10年的成長(zhǎng)周期，這種企業(yè)增長(zhǎng)節(jié)奏和客戶(hù)增長(zhǎng)節(jié)奏的矛盾無(wú)法調(diào)和，只能以節(jié)奏的合理謹(jǐn)慎把控為首要對(duì)策。

第三個(gè)矛盾，是企業(yè)擴(kuò)張需求與區(qū)域差異性的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在一兩個(gè)園區(qū)建設(shè)成功、引入外界戰(zhàn)略資本以及在資本市場(chǎng)上市后，往往會(huì)走向?qū)ν鈹U(kuò)張的道路，這種對(duì)外擴(kuò)張的需求，會(huì)與各地的區(qū)域差異性形成劇烈的矛盾。

第四個(gè)矛盾，是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)處境艱難趨勢(shì)的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展必須依賴(lài)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的活躍繁榮，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展步履維艱的趨勢(shì)也是定局，二者難以調(diào)和的矛盾，將會(huì)在以后越發(fā)激烈。

第五個(gè)矛盾，是企業(yè)發(fā)展需求與人才供給不足的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)典型的人指揮資本的行業(yè)，其中的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才，需要其具備經(jīng)濟(jì)研判、招商引資、服務(wù)管理、多樣化談判、金融對(duì)接、風(fēng)險(xiǎn)控制、需求發(fā)現(xiàn)、資源掌控等多方面復(fù)合型能力，但這種人才培養(yǎng)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)上較為短缺。

如何解決？

遴選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，合理利用土地

投資項(xiàng)目的選定應(yīng)根據(jù)園區(qū)所處的地理位置、根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件、根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)配套情況、根據(jù)現(xiàn)有的各種資源（自然、人文、土地、環(huán)境）去偽存真，集中精力抓有效項(xiàng)目，抓大項(xiàng)目。在土地資源有限的情況下，產(chǎn)業(yè)園要首先把好項(xiàng)目引進(jìn)關(guān)。適當(dāng)提高準(zhǔn)入“門(mén)檻”,不但不會(huì)影響投資項(xiàng)目的引進(jìn)，實(shí)際上有利于招商，尤其是有利于高質(zhì)素項(xiàng)目的集聚。另外，真正實(shí)行供地量與投資額、科技含量、企業(yè)增長(zhǎng)潛力以及建筑密度、容積率等指標(biāo)掛鉤，防止多占少用、浪費(fèi)土地資源。

打造全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須由經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、科學(xué)規(guī)劃、創(chuàng)新開(kāi)發(fā)投資模式、形成產(chǎn)業(yè)集聚、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑發(fā)展，強(qiáng)化科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)孵化，加強(qiáng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的園區(qū)藍(lán)圖規(guī)劃。全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)就是通過(guò)創(chuàng)新為手段，圍繞創(chuàng)新鏈、產(chǎn)品鏈、服務(wù)鏈、資源鏈、價(jià)值鏈五大核心鏈條，通過(guò)創(chuàng)新科學(xué)、合理的機(jī)制，營(yíng)造產(chǎn)業(yè)良好的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。

全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)可以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)單一產(chǎn)業(yè)鏈、多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈融合協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域資源要素及全球產(chǎn)業(yè)鏈的多層次、多維度、多層面的鏈接融合，從而不僅創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，也實(shí)現(xiàn)了園區(qū)與外部，甚至全球市場(chǎng)、要素、資源之間的“循環(huán)生態(tài)”。這不僅解決了長(zhǎng)期以來(lái)困擾我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)環(huán)?！眴?wèn)題，也為新的發(fā)展時(shí)期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了可以試驗(yàn)、示范、復(fù)制的模式。

配套設(shè)施服務(wù)，成為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，園區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求，很多企業(yè)對(duì)園區(qū)的生態(tài)環(huán)境提出來(lái)更多的需求。園區(qū)為入駐企業(yè)提供豐富管理服務(wù)、創(chuàng)新協(xié)助服務(wù)等形式，為企業(yè)提供完善配套設(shè)施和良好的生存發(fā)展環(huán)境。園區(qū)完善配套設(shè)施和服務(wù)，應(yīng)基于園區(qū)與企業(yè)協(xié)作發(fā)展的基礎(chǔ)上，提升員工的生活質(zhì)量，為園區(qū)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

對(duì)于不同定位的園區(qū)來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需求的服務(wù)內(nèi)容會(huì)不同。園區(qū)可以組建專(zhuān)業(yè)化的公共服務(wù)平臺(tái)，為園區(qū)企業(yè)及人的實(shí)際需求提供相應(yīng)的針對(duì)性的有效服務(wù)。例如金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、海外資源對(duì)接服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、財(cái)政補(bǔ)貼服務(wù)、管理咨詢(xún)服務(wù)、生活配套性服務(wù)等，獲取咨詢(xún)性、服務(wù)性收入。平臺(tái)服務(wù)作為園區(qū)企業(yè)的中介橋梁，讓企業(yè)與不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效對(duì)接，協(xié)助入園企業(yè)解決一系列需求。

園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式并不能轉(zhuǎn)變園區(qū)虧損的狀態(tài)。因此隨著園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)發(fā)展的逐漸成熟，園區(qū)的盈利模式將從“土地租賃”單一模式，向“增值服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資+物業(yè)租賃”等多元化方向轉(zhuǎn)型，促使園區(qū)逐漸走向高質(zhì)量發(fā)展階段。

總體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展貫徹落實(shí)“強(qiáng)化協(xié)作，突出管理”的理念，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)上發(fā)揮園區(qū)的功能，在決策和管理上與國(guó)家、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相互融合，建立“產(chǎn)業(yè)集聚化、服務(wù)企業(yè)化、管理多元化”的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。