產(chǎn)業(yè)園區(qū)要解決的問題

一是政府眼中的價值，也就是所謂“存在感”，不然政府覺得資源給你和給別的地產(chǎn)商沒區(qū)別，不管是玩花樣，還是有些虛招，必須要解決這個問題。

二是解決客戶自身的存在感和榮譽感，他們覺得在園區(qū)里有價值，你們把他真的當(dāng)上帝，也許這些運營服務(wù)并不一定能幫他馬上接到生意，或者成本降低，但是你重視他的感覺就夠了，二級園區(qū)項目里大客戶不多，以中小客戶為主，中小客戶最重要就是創(chuàng)業(yè)維艱，外面很少獲得尊重，回來了就像回家一樣，這個感覺要解決。

長期而言，是在發(fā)展中去尋求盈利，短期內(nèi)太刻意追求，可能運營壓力會很大，我擔(dān)心運營會走邪路，不是誠心正意做好服務(wù)了，只想著干這個事能賺多少錢，有些園區(qū)輕資產(chǎn)運營就是這樣，物業(yè)資產(chǎn)不是它的，它會短視逐利，最終跟業(yè)主、租戶的利益相沖突。

作為一個資產(chǎn)在自己手里的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，你必須先把運營服務(wù)當(dāng)營銷費用的支出，長線營銷費用的一部分，幫助你穩(wěn)定客戶，爭取他的二次購買，這是一個運營服務(wù)價值的變現(xiàn)通道。

長遠(yuǎn)來講，運營還有很多價值。比如第一就是投資價值，很多有潛在投資機會，因為你是近距離觀察與陪伴。但是這種投資不可能是主要收入來源，首先投資回報周期很長，其次手上客戶來源有限，一個專業(yè)的投資基金一年都要見幾百家企業(yè)，然后選幾家投資，你這邊就算有1000多家客戶在園區(qū)里，真正值得投資的可能只有十家八家，不可能支撐你長期的盈利，你也不可能每年有1000家新增客戶，所以說，你既不是專業(yè)投資基金，招商能力也沒那么強，那么產(chǎn)業(yè)投資可能會是盈利的一個方式，但一定不是主要方式。

第二，可以作為為客戶提供的增值服務(wù)，量很多，可能每一項服務(wù)帶來的利潤不高，規(guī)模也有限，但細(xì)水長流，聊勝于無。

第三，當(dāng)你持有物業(yè)的時候，運營是幫助物業(yè)保值增值尤其是快速增值的手段。香港和紐約很多高級公寓都建了幾十年了為什么依然能保持那么高的租金？就是因為良好的維護和服務(wù)，而且一般持有物業(yè)的地段，只要不是選址選錯了，一定會越來越好。以光谷為例，很多產(chǎn)業(yè)園位置都是越來越好，但是這些園區(qū)物業(yè)增值速度其實趕不上旁邊住宅用地的增值速度，這是要反思的，一方面當(dāng)然工業(yè)用地本身就是跟商住用地有差距了，另一方面可能也因為我們對它的維護和提升不夠。